¿Cómo funciona un fideicomiso inmobiliario?
Mtra. Julieta Beatriz Cacho Rodríguez
Asociada Corporativa
julieta.cacho@ruizconsultores.com.mx
Uno de los sectores económicos más importantes de nuestro país es el inmobiliario, en los últimos años se ha observado un incremento considerable en este sector. Por esta razón, invertir en bienes inmuebles ha tomado relevancia ya que el inversionista asume un menor riesgo en este tipo de inversión, al encontrarse garantizado por un bien que adquiere plusvalía con el paso del tiempo.
Existen diversas formas de invertir o captar capital con el propósito de desarrollar actividades inmobiliarias sin embargo, una de las figuras que brinda mayor certeza jurídica a todas las partes, es el fideicomiso.
El fideicomiso es un instrumento jurídico mediante el cual una primera parte llamada fideicomitente, aporta bienes, dichos bienes son administrados por una segunda parte, el fiduciario que es una institución financiera y una tercera parte recibe los beneficios del fideicomiso, el fideicomisario que puede o no, ser el mismo fideicomitente.
Un ejemplo práctico del uso del fideicomiso como instrumento de inversión, es cuando existe una persona propietaria de un bien inmueble, que necesita capital para desarrollarlo y posteriormente comercializarlo. El propietario aportaría el inmueble al fideicomiso, a su vez los inversionistas aportan recursos económicos y el fiduciario va a garantizar a los inversionistas que los recursos aportados se utilizan de una forma transparente, además de garantizar el pago de las utilidades generadas una vez concretado el proyecto.
Otra bondad del contrato de fideicomiso es que se pueden establecer penalidades en caso de incumplimiento por alguna de las partes por ejemplo, el pago a los inversionistas de cierta cantidad, en caso de retrasos en el proyecto, imputables al desarrollador o constructor.
De esta forma, para los inversionistas será más fácil ejecutar la pena establecida, ya que los recursos al formar parte del patrimonio fideicomitido están a disposición de la fiduciaria, quien será la encargada de entregar a cada una de las partes lo que le corresponde, de acuerdo con lo señalado en el contrato.
Aspectos fiscales
Un aspecto por considerar en la figura del fideicomiso es el fiscal, en una operación tradicional donde se constituye una sociedad con el objeto de desarrollar y comercializar inmuebles, al momento en que uno de los socios aporta el inmueble a la sociedad, se da la enajenación y por lo tanto se causa el Impuesto Sobre la Renta (ISR).
Sin embargo, la fracción V, del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), establece que se entenderá por enajenación de bienes la que se realiza, por medio del fideicomiso, en los siguientes casos:
En el acto en el que el fideicomitente designa o se obliga a designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes.
En el acto en que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.
De esta forma, mediante el fideicomiso, se podría evitar que la aportación del inmueble se considere como una enajenación para efectos fiscales y así causarse el impuesto hasta que el inmueble se venda al comprador final y se cuenten con los recursos líquidos para su pago, con el propósito de no descapitalizar a los interesados.
El fideicomiso es un instrumento que permite desarrollar y administrar proyectos inmobiliarios, otorgando certeza jurídica a todas sus partes y generando mayor confianza a los posibles inversionistas, ya que por una parte los acuerdos contractuales se encuentran respaldados por la fiduciaria y el desarrollo del proyecto inmobiliario se realiza de forma transparente y con la obligación de rendir cuentas y por otra parte el patrimonio fideicomitido que garantiza el proyecto es un patrimonio separado, que no puede ser embargado por terceros acreedores de las partes.
Por todo lo anterior, es importante que, al momento de celebrar el contrato de fideicomiso, las partes que lo integren se encuentren debidamente asesoradas, puesto que, un contrato de fideicomiso con reglas claras puede prevenir posibles conflictos o bien establecer las alternativas de solución previo a que se presenten.
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