L.C. Ivan Hinojosa Sañudo
Asociado de Planeación Fiscal
Si eres una persona física y deseas vender un bien que no esté relacionado con una actividad empresarial, ya sea inmueble o mueble, debes sujetarte a un procedimiento para pagar el impuesto que establece la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) en su capítulo: enajenación de bienes.
Cada caso de venta de un bien inmueble puede ser diferente y esto tendrá un impacto en la cantidad a pagar del impuesto, ya sea de manera provisional en la fecha de enajenación, o en la declaración anual del contribuyente, por ejemplo:
-Si la venta es de casa habitación
– Si el terreno cuenta con construcciones o mejoras
– Si la fecha de adquisición del terreno y la construcción son diferentes
VENTA DE UN TERRENO
En caso de que este bien inmueble no se utilice para una actividad empresarial, se sujetaría a las siguientes reglas de la Ley de Renta:
Una vez determinada la ganancia por la enajenación, esta nos servirá para calcular los siguientes conceptos:
La ganancia no acumulable tendrá un tratamiento especial, para ello se calculará un ISR adicional y este se sumará al ISR generado por los demás ingresos. Muchas veces no se prevé el pago de dicho impuesto sino hasta que llega el momento de la declaración anual y, en la mayoría de los casos, ya no se cuenta con el flujo respectivo para pagarlo.La ganancia acumulable se refiere a que dicha cantidad será la que se sume a los demás ingresos fiscales que el vendedor (contribuyente) tenga.
Asimismo, se determinará un impuesto a la Entidad Federativa del 5%, mismo que será acreditable contra el pago provisional que resulte a la Federación.
¿Qué puedo deducir?
Las deducciones en su caso, se actualizarán por la multiplicación del factor que resulte de: la división del INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor) del mes anterior al de la venta entre el INPC de la fecha de adquisición del terreno o de los gastos de escrituración y comisiones pagadas.
¿Cuándo se realiza el pago provisional?
Al tratarse de venta de bienes inmuebles y, cumpliendo la formalidad de realizarse en escritura pública, quienes tengan funciones notariales (notarios, corredores, jueces y demás federatarios), calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán 15 días después de que se firme la escritura o minuta. Posteriormente dichos federatarios proporcionarán al contribuyente el comprobante que conste los datos de la operación.
Caso práctico
Para comprender la mecánica de pago de impuesto, te planteamos el caso de una venta de un terreno (sin construcción) y te ayudamos a calcular el pago provisional con los siguientes supuestos:
- ACTUALIZACIÓN DE LAS DEDUCCIONES AUTORIZADAS
2- DETERMINACIÓN DE LA GANANCIA POR LA ENAJENACIÓN
3.- DETERMINACIÓN DE LA GANANCIA ACUMULABLE A LOS DEMÁS INGRESOS DEL EJERCICIO
4.- DETERMINACIÓN DEL PAGO PROVISIONAL
5.- DETERMINACIÓN DEL ISR A LA ENTIDAD FEDERATIVA
Recomendaciones
Debemos analizar cada venta de bienes inmuebles que realicemos como personas físicas y tener presente que puede generarse un impuesto tanto en el pago provisional, como en la declaración anual. Por lo tanto, es importante contar con la asesoría adecuada para analizar las opciones dentro del marco legal que nos permitan la optimización del pago del impuesto.
L.C. Ivan Hinojosa Sañudo
Asociado de Planeación Fiscal
ivan.hinojosa@ruizconsultores.com.mx
